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港历来最大重建工程 观塘300亿大变身

商务香港HK.ICXO.COM ( 日期:2006-08-09 08:40)

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    张梦圆报道:‘渗水、钢筋外露、石屎爆裂、阵阵臭味、色情场所’种种恶劣环境,全部可以在观塘老城区见到。市区重建局(市建局)将动用300亿元,分三期展开历来最大规模、最为复杂的重建工程,将观塘裕民坊一带重新打造为一个集住宅、大型中央露天广场、大型商场及交通总汇站的东九龙核心都市。由于重建计划庞大及涉及附近多区的发展,整个工程预计需时12年才能完成。

    130亿赔偿受影响商户居民

    观塘市中心重建计划的范围包括物华街、协和街、裕民坊、辅仁街、同仁街、仁信里、仁爱围、康宁道及观塘道等,面积约53000平方米(5.3公顷),涉及24幢楼宇,估计受影响的业权有1635个、4500位居民和300个商铺,单是赔偿便要动用130亿元。

    设计三概念模型展开咨询

    市建局委托顾问公司,总结了市民提供的意见,设计了三个概念模型,分别是以崭新建筑设计,融和格调,重拾街道文化的‘跃动都会’;以文化社区广场为主,塑造高生活质量中心的‘荟萃观塘’;以现代绿化都市及社区生活新焦点为主的‘东九创核心、都市新典范’。

    三个规划方案的发展建议包括向高处发展的住宅楼宇、地标性大型建筑物、中央广场地下的交通总汇站、连接地铁出口的大型商场、文化露天广场等。

    回报率仅7%属偏低

    市建局行政总监林中麟昨日在记者会表示,观塘市中心重建计划是市建局历来最大型的单一重建项目,预计总发展成本高达300亿元,不过回报率只有7%,比现时市况所估计的7.897.98倍地积比率发展为低,属于偏低水平。

     他举例指出,若楼市出现较大波动,下跌超过5%,就会进入亏损状态,如荃湾中心的重建计划,市建局以高价收购,但最终蚀10多亿元离场,市建局不想再有同类情况出现。他又表示,建筑物的地积比率,亦要有相当的密度,若物业发展地积比率达不到8倍,发展商没有利润,就不能吸引发展商参与计划。

    林中麟续说:‘以7年楼龄和铺位收购价计算,要130亿元,加上170亿元的建筑成本和利息开支,扣除发展商合理利润后,所余无几,如果再加上市场波动等不肯定因素,这肯定是一项高风险的投项目。’

    被问及建筑工程需时过长时,林中麟解释,裕民坊是观塘心脏地带,为附近居民提供配套服务,若一次过完成收购及展开重建,裕民坊会变为死城,影响附近居民的生活。至于赔偿安排,林中麟表示会在重建项目的咨询期后再考虑。

    明年3月前方案交城规会审议

    林中麟被问及三个方案中最喜欢哪一个时表示,‘3个方案都很好,但都有各自的问题需要进一步咨询,最终的目的并不是3选1,而是通过向市民的第四期咨询,将3个方案集成为最适合观塘发展的最终方案’。

     观塘市中心重建计划是前士地发展公司于1998年公布而仍未实施的其中一个计划,市建局观塘分区咨询委员会主席龙炳颐表示,过去18个月已先后进行三轮咨询工作,这次是第四轮咨询。另外,区议会的调查显示,逾86%居民希望工程尽快‘上马’。

    市建局今天起展开第四轮重建咨询工作,在观塘展出三个概念模型,明年3月前将方案提交城规会审议。

    计划符低密度发展

    市建局规划及设计总监马昭智介绍,3个方案遵照政府颁布的‘香港规划标准与准则’和‘观塘区分区计划大纲图’进行,不计公众休憩用地和区内道路,3个方案的密度大约是7.89至7.98,符合低密度发展计划。

    他表示,3个方案都有共同点,包括以商业、地标发展为主,将来的裕民坊中央广场面积是现时裕民坊公园的4倍,相等于两个修顿游乐场。有5幢住宅楼宇将会建造在北面,避免成为屏障,楼宇以可推式玻璃建造,可以增加20%的通风率。

    绿化面积大增保留3棵大树

    整个观塘以绿化建设为主,路旁绿化带可增加至50000平方米,广场内有绿化平台,以梯级式进行,面积不少于5000平方米,而周边、街边的楼宇等群楼将全部采用‘移后设计’,令到四周对面街楼宇的景观更加开扬,增大空间。

    而四通八达的人行道路和天桥,连接周边地区,成为一体。现时在观塘‘居住’的3棵大树,包括2棵印度橡树、1棵细叶榕则会继续保留。

来源:香港商报
作者:张梦圆

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